5 اشتباه رایج در تجزیه و تحلیل فنی

5 اشتباه رایج در پیش فروش آپارتمان

خرید و فروش ملک به لحاظ ضرورت وجود مسکن به عنوان یکی اصلی ترین نیازهای زندگی بشر، همواره یکی از شایع ترین انواع قرار دادهاست؛ اما در شرایط فعلی جامعه و با توجه به سطح اقتصادی مردم، امکان خرید واحد ها و منازل آماده ی سکونت با دشواری مواجه بوده و به همین دلیل افراد نسبت به خرید واحد های آپارتمانی در حال ساخت، که اصطلاحاً پیش فروش آپارتمان نامیده می شود تمایل بیشتری نشان می دهند.

اما عدم رعایت چند نکته بسیار ضروری در این قرار داد موجب ورود خسارت های فراوان به پیش خریداران شده که تعداد بسیاری از پرونده های مطروحه در دادگاه ها نیز به دلیل همین اشتباهات به وجود می آید.

در این مقاله به 5 مورد از رایج ترین اشتباهاتی که در پرونده های مربوط به پیش فروش با آن مواجه هستیم می پردازیم.

1)عدم تنظیم قرارداد!

به عنوان سر آمد بزرگترین اشتباهات افراد در هنگام پیش خرید منزل ، میتوان به تنظیم نکردن قرارداد کتبی ،اشاره نمود .این اشتباه حتی می تواند بزرگ تر و خطر ناک تر نیز باشد و آن ، زمانی است که توافقات طرفین صرفاٌ در حضور دو طرف قرارداد بدون وجود هیچ شاهدی صورت می گیرد. در موارد بسیاری مشاهده می کنیم که افراد به دلایل مختلف از جمله نسبت خانوادگی و آشنایی قبلی، با اعتماد به طرف مقابل ، توافقات خود را مکتوب نمی کنند و در زمان بروز اختلاف که بسیار نیز محتمل است، هیچ دلیلی برای اثبات توافقات صورت گرفته ندارند. این امر در تمام قراردادها می تواند خطر آفرین باشد اما در پیش فروش آپارتمان به لحاظ استمرار داشتن قرارداد و سپری شدن مدت زمان بعضاٌ طولانی و قابل توجه تا هنگام تحویل ملک و تنظیم سند، ریسک موجود بسیار افزایش می یابد.

2)عدم تعیین درست شرایط و تعهدات طرفین و کلی بودن مفاد قرارداد

در بسیاری از قراردادهای پیش فروش مشاهده می کنیم که طی توافقی بسیار کلی، صرفاٌ مبلغ ثمن و تاریخ های پرداخت مشخص می شود و سایر مفاد کاملاٌ شبیه به یک مبایعه نامه ساده است، در حالی که در یک قرار داد پیش فروش صحیح و اصولی، حتماٌ می بایست کلیه تعهدات طرفین بالاخص پیش فروشنده با جزئیات دقیق معین شود. مانند اینکه هر مرحله از ساخت واحد باید دقیقا در چه تاریخی انجام شود، یا شرایط و کیفیت ساخت به چه نحو باشد، در بسیاری موارد حتی افراد نسبت به متریال و مصالح نیز توافق می کند که برای جلوگیری از بروز اختلاف بسیار مفید است. مثلا اینکه کلید و پریز یا لوله های فاضلاب و… باید از یک برند مشخص باشد. این موضوع ممکن است قبلاٌ در قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده ی ساختمان مورد توافق قرار گرفته باشد، اما ذکر آن در قرار داد پیش فروش هم به لحاظ پیشگیری از بروز تخلف، و اختلافات بعدی قطعاٌ بسیار مفید، و مسلماً عدم تعیین این موارد نیز میتواند زمینه سردرگمی و آشفتگی قرارداد پیش فروش باشد.

3)عدم بررسی قرار داد مشارکت در ساخت!

اصولاٌ در غالب موارد که واحدی جهت پیش فروش عرضه می گردد، قرارداد مشارکتی میان سازنده ی ساختمان و مالک اصلی وجود دارد که شروع به ساخت و ساز، و تقسیم واحد ها و بسیاری موارد دیگر، در آن قرارداد قید شده و از آنجایی که قرارداد پیش فروش به 5 اشتباه رایج در تجزیه و تحلیل فنی نوعی وابسته به قرارداد مشارکت میان مالک و سازنده می باشد، بررسی و ملاحظه دقیق آن بسیار ضروری است. مثلا چنانچه حق پیش فروش از مالک یا سازنده سلب شده باشد، وی حق تنظیم این قرارداد را نخواهند داشت و معنای آن این است که امکان ابطال معامله پیش فروش به لحاظ عدم اجازه ی پیش فروشنده وجود دارد و پیش خریدار نمیتواند الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی را از دادگاه تقاضا نماید. همچنین با بررسی قرارداد مشارکت می توان از تعلق واحد مورد نظر به پیش فروشنده اطمینان کسب کرد و سایر شرایط و تعهدات موجود که بر قرارداد پیش فروش تأثیر گذار خواهد بود از این طریق قابل بررسی است. با این وجود در بیشتر موارد متاسفانه افراد در بررسی دقیق قرارداد مشارکت در ساخت، سهل انگاری نموده و گرفتار خسارت های بزرگ میشوند.

4)عدم تعیین ضمانت اجرای مناسب

قرارداد پیش فروش، یکی از حساس ترین قراردادهای ملکی است چرا که به لحاظ وابسته بودن به زمان، احتمال بروز تخلف از انجام تعهدات به ویژه از سوی پیش فروشنده زیاد است. به همین دلیل در خصوص تعهدات طرفین حتما می بایست ضمانت اجرای مناسب در قرارداد وجود داشته باشد و متاسفانه بی توجهی به این موضوع نیز یکی دیگر از رایج ترین اشتباهات افراد در تنظیم قراردادهای پیش فروش است. در پرونده های فراوانی شاهد آن هستیم که ماه ها و حتی سال ها از موعد تحویل آپارتمان، تنظیم سند و … گذشته، پیش خریدار کلیه اقساط را واریز نموده اما خبری از پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و … نیست! و در این شرایط خریدار نه حق فسخ دارد و نه خسارت متناسبی برای تأخیر های طولانی مدت تعیین شده است! بنابراین یکی از مهمترین مواردی که باید در قرارداد پیش فروش ساختمان رعایت شود، تعیین ضمانت اجرای مناسب و وجه التزام برای تخلف طرفین از عمل به تعهدات خود می باشد.

5) عدم تعیین تکلیف برای اختلاف مساحت

هنگامی که قرارداد پیش فروش ساختمان تنظیم می گردد، حتماٌ 5 اشتباه رایج در تجزیه و تحلیل فنی می بایست پروانه ساختمان و شناسنامه ی فنی واحد مورد نظر به دقت بررسی شود و مشخصات آن به طور دقیق مد نظر گرفته و در قرارداد نیز قید شود. مهمترین فایده این نکته آن است که اگر در هنگام تحویل ملک مساحت کسری یا زیادی داشته باشد، از طریق تطبیق مشخصات ذکر شده در قرارداد با مفاد پایان کار و صورتمجلس تفکیکی می توان این امر را تشخیص داد ، نکته مهمتر آن است که حتماٌ می بایست در قرارداد در خصوص چنین موردی پیش بینی لازم انجام شود. مثلاٌ اینکه اگر در هنگام تحویل ، واحد مورد معامله با کسری یا اضافه مساحت مواجه شود، طرفی که کسری یا زیادی به ضرر اوست حق فسخ دارد مگر آنکه طرف مقابل معادل قیمت را به نرخ روز پرداخت کند. در صورتیکه شرطی از قبیل آنچه گفتیم در قرار داد قید نشود، طرف متضرر تنها حق فسخ خواهد داشت در نتیجه اگر قصد فسخ معامله را نداشته باشد نسبت به کسری یا اضافه متراژ هیچگونه ادعایی نمی تواند مطرح نماید. عده ای از حقوقدانان معتقدند براساس مواد قانون پیش فروش ساختمان در صورت بروز کسری یا زیادی، خریدار تحت شرایط مقرر در این قانون، حسب مورد از حق فسخ و یا دریافت مابه التفاوت قیمت برخوردار است؛ اما عده ای دیگر بر خلاف این نظر، اعتقاد دارند که قانون پیش فروش ساختمان تنها شامل قراردادهایی است که به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی به ثبت میرسند. به نظر میرسد با توجه به اختلافی بودن رویه قضایی در این خصوص، بهترین راهکار آن است که افراد در هنگام تنظیم قرارداد تکلیف این موضوع را به صراحت معین نمایند.

همانطور که گفتیم، قرار داد پیش فروش یکی از مهمترین و حساس ترین قرار داد های ملکی است که عدم توجه به کوچکترین موضوع می تواند منجر به خسارت های فراوان خصوصاٌ به پیش خریداران گردد. تنظیم این قرارداد براساس قانون الزاماً میبایست در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد، با این وجود در بسیاری از شهرها به دلایل مختلف از جمله عدم همکاری شهرداری ها در صدور شناسنامه فنی، امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد، براین اساس همچنان تنظیم این قرارداد به شکل عادی و دستنویس در دفاتر مشاورین املاک یا به صورت خصوصی انجام میشود. در این یادداشت تنها به 5 مورد از رایج ترین اشتباهات در هنگام تنظیم قرار داد پیش فروش آپارتمان پرداختیم، اما تنظیم یک قرارداد محکم و اصولی نیازمند توجه کافی به تمام مفاد آن می باشد.

۵ اشتباه رایج معامله گران از نگاه نیکلاس اسماتیک

سلام من Nikolas Smtanic، مربی معامله گری هستم. ما از سال 2003 تا الآن افراد تازه کار زیادی را در قالب معامله گر در بازارهای مالی راهنمایی کرده ایم. بر اساس آنچه ما تجربه کردیم، معمولا زمانی که معامله گران شکست میخورند این بخاطر این است که ریسک خیلی بالایی رو خیلی زود انجام میدهند قبل این که بدانند چکار میخواهند بکنند. آموزش و کسب اطلاعات بهترین روش آماده سازی خودتان برای پیشرفت در معامله گری هست. باید آموزش ببنید آموزش ببینید و آموزش ببینید.

با این سوال شروع می کنیم که چرا معامله گران موفق نمیشوند؟ و اساسا، چطور خودمان را برای معامله گری آماده کنیم ؟

حالا با هم به 5 اشتباه کلیدی که معامله گران تازه کار و حتی گاهی باتجربه ها انجام میدند نگاهی بندازیم و ما به شما نشان میدهیم که چطور از آنها دوری کنید.

1- نداشتن روش

معامله گران موفق همیشه یه الگو و روش بخصوصی رو دنبال میکنند. این به این معنی هست که اونها یه راه بی دردسر رو برای کسب و کارشون دنبال می کنن. اونها فقط آینده بازار رو نگاه نمیکنند.

بیاید با هم روش کار کنیم ؛ برای این کار از شما میخوام که روش ها خودتون رو جایی بنویسید، برای انجام این کار شما باید تصمیم بگیرید که برای تجزیه و تحلیل چه ابزاری رو نیاز دارید و چطور باید ازشون استفاده کنید.
منظورم از ابزار تجزیه و تحلیل چیه؟ شما لازم است که بدانید با چخه سیگنالی بخرید، با چه سیگنالی بفروشید و با چه سیگنالی خارج شوید و مهم تر از همه چه موقع هیچ کاری نباید انجام دهید.

نکته کلیدی این است که مهم نیست که چه ابزاری استفاده میکنید، چیزی که مهم است این است که برای شما قابل درک باشند و بتوانید به راحتی از آنها استفاده کنید.

2- فقدان نظم

دومین اشتباه رایج معامله گران تازه کار این است که روش و شیوه انجام معامله مناسب خودشان را میسازند ولی بهش عمل نمیکنند و پایبندش نیستند. پس یه روش که برای شما به بهترین شکل جواب میده را 5 اشتباه رایج در تجزیه و تحلیل فنی تعریف کنید و بهش پایبند باشید. همیشه.

معامله هایی را که می خواهید انجام دهید را برنامه ریزی کنید و برنامه ریزیتانن رو معامله کنید. و به یاد داشته باشید با نظم کارهاتون رو انجام بدید، و به واقعیات بپردازید نه به احساساتتون.

3- توقعات رویایی و غیر واقعی

سومین اشتباه این است که انتظارهایی داشته باشیم که به طور فاحشی غیر ممکن و غیر واقعی هستند. بله درست است که باید انتظاراتی در قبال حساب معامله گری خود داشته باشید. اما این کار بسیار سختی است که چشمتون درگیر زرق و برق معامله نشود و اگه بتوانید یک دیدگاه واقعبینانه را توسعه بدید آن موقع می توانید شانس کسب سود خودتان رو افزایش بدید.

پس با دیدی واقعی خطر و زیان خود را در نظر بگیرید، اینگونه خود به خود به سوددهی خواهید رسید.

4- نداشتن صبر

چهارمین اشتباهی که بیشتر تازه کارها انجام میدند کمبود تحمل و صبر است. بازار فقط در 20% تا 30% درصد مواقع روند یکنواخت داره. در 80% تا70% مواقع غیر قابل پیشبینی هست و فراز و نشیب زیادی دارد.
یعنی فرصتهای فوق العاده فقط در 20 یا 30% طول یک دوره بدست میاد و این یعنی باید صبر داشته باشید.

برای مثال : اگه شما یک معامله گر متوسط هستید، باید بدانید که برای شما در طول هر هفته 2 تا 3 موقعیت کاری پیش میاد و نیاز است که صبور باشید. در کل چون معامله گری میتواند خیلی هیجان برانگیز باشد تازه کارا دوست دارند تمام وقت کار کنند، که این یعنی شما میتوانید همیشه معامله کنید ولی در استاندارد پایینتری.

پس صبر کردن مهم است. صبر کردن برای زمان های طولانی هم مفید است. هر چقدر بیشتر در این کسب و کار باشید تجربه بیشتری نیز کسب میکنید و شانس های بیشتری برای موفق شدن رو طی زمان بدست می آورید.

5- فقدان مدیریت مالی

آخرین و احتمالا مهمترین اشتباه درست مدیریت نکردن پولتان است. معامله گران حرفه ای سعی میکنند ریسک کارشان را در هر مرحله به 1 تا 5% کاهش دهند.

اگر ما هم چنین قانونی رو برای خودمان داشته باشیم اونوقت برای هر 5000$ پولی که داریم فقط میتونیم 50 تا 250$ از اون رو به ریسک 5 اشتباه رایج در تجزیه و تحلیل فنی اختصاص بدیم. پس اگه پول کمی پس انداز کردید، خوب معامله کمتری انجام بدید. شما اینکارو میتوانید با معامله های کوچک (mini-lot) انجام بدین.

کلام آخر
امیدوارم که مطالبی که درباره این پنج اشتباه گفته شد برایتان مفید بوده باشد. اجازه بدید خلاصه شون کنیم:

اول توسعه یک روش معامله گری، دو با نظم باشید، سه واقع بین باشید، چهار صبور باشید، پنج پولتان را عاقلانه مدیریت کنید.

همانطور که در اول کار گفتم رویکرد ما آموزش و دادن اطلاعات هست. به یک بازیکن معروف ورزشی فکر کنید، آنها هرگز بدون تمرین و آمادگی کافی وارد رقابتی نمی شند. اگر شما بدانید چکار میخواهید بکنید اون موقع میتوانید سود زیادی را در بازارهای مالی بدست بیاورید. اما اول وقتتان را روی یادگیری بگزارید و فقط زمانی که آماده هستید معامله کنید.

اشتباهات رایج سئو در کسب و کار های کوچک

اغلب کسب و کارهای کوچک باورهای اشتباهی در مورد سئو دارند درصورتی که با رعایت نکات ساده می توانند رتبه خود را در جستجوهای محلی بهبود دهند.

کسب و کارهای کوچک اگر از تکنیک های مناسبی برای بهینه سازی موتورهای جستجو یا همان سئو استفاده کرده باشند، رتبه خوبی در جستجوهای محلی کسب خواهند کرد. با این حال اغلب آن ها دچار اشتباه های کوچکی می شوند که این روند را به تأخیر می اندازد و هزینه زیادی برایشان خواهد داشت.

در ادامه این مقاله به بررسی بیشتر پنج اشتباهی می پردازیم که کسب وکارهای کوچک در زمینه سئو انجام می دهند.

۱- اعمال تکنیک های سئو بعد از راه اندازی وب سایت

اغلب صاحبان کسب وکارهای کوچک تنها بعد از راه اندازی وب سایت کسب وکار دنبال پیاده سازی تکنیک های سئو می روند. در حالی که برنامه ریزی برای بهبود رتبه ی سایت و افزایش ترافیک باید پیش از طراحی وب سایت انجام شود. توسعه دهندگان وب، حتی بهترین و حرفه ای ترین ها هم بعد از راه اندازی وب سایت تمام فاکتورهای مرتبط با بهبود سئو را لحاظ نمی کنند.

مطلب مرتبط: 5 اشتباه رایج در سئو

بنابراین بهتر است برنامه ریزی این موضوع پیش از بالا آمدن سایت انجام شود. محتوای تولید شده، معماری اطلاعات، محتوای هر صفحه، آدرس در نظر گرفته شده برای هر صفحه و مخصوصا ریدایرکت ۳۰۱ (هدایت کاربر به آدرس جدید) از جمله عواملی هستند که هنگام راه اندازی کسب و کار جدید یا تغییر آن باید در نظر گرفته شوند زیرا تأثیر زیادی روی سئوی سایت می گذارند. بنابراین اگر خودتان دانش کافی در مورد این موضوع ندارید بهتر است با یک فرد متخصص مشورت کنید.

۲- به کارگیری تکنیک های سئو برای مدت زمان کم

عملکرد سئو مانند سایر روش های تبلیغات و بازاریابی مانند آگهی رادیویی و تلویزیونی نیست. گوگل و سایرموتورهای جستجو تعیین کننده ی قوانین هستند و یک سئوکار حرفه ای تنها می تواند مدیریت خوبی ارائه دهد. مهارت آن ها بر اساس تجربه حاصل می شود و کمک می کند عملکرد سایت تغییرات چشمگیری داشته باشد. سئوکارهای حرفه ای از استراتژی های قابل اطمینان برای بهبود رتبه ی سایت و افزایش ترافیک استفاده می کنند. با این حال هیچ ضمانتی در این مورد وجود ندارد زیرا بیش از ۲۰۰ عامل مهم در الگوریتم های گوگل دخالت دارند و هیچ انسانی نمی تواند تمام عوامل را همزمان مدیریت کند.

اهمیت سئو روز به روز بیشتر می شود و کسب و کارها هزینه ی بیشتری بابت آن خواهند کرد زیرا سئو یکی از معدود روش های بازاریابی دیجیتال است که هزینه ی سرمایه خرج شده را جبران خواهد کرد. فقط به یاد داشته باشید که استراتژی های سئو در بلندمدت جواب می دهند و اگر دنبال گرفتن نتیجه در کوتاه ترین زمان هستید بهتر است استراتژی دیگری را امتحان کنید. افرادی که برای طولانی مدت روی سئو سرمایه گذاری می کنند، بهتر از هر روش بازاریابی دیگری نرخ بازگشت سرمایه می گیرند تنها به شرطی که صبر داشته باشند.

۳- کمک گرفتن از توسعه دهنده ی وب برای سئو

درست است که توسعه دهندگان وب سایت با نکات پایه سئو آشنایی دارند اما یک نفر نمی تواند هم در زمینه ی سئو و هم در زمینه ی توسعه ی وب سایت به طور همزمان مهارت داشته باشد. برای بهبود سئو باید اطلاعات زیادی جمع آوری کرد و متغیرهای زیادی را در نظر گرفت. توسعه دهندگان وب و متخصصان سئو زمینه ی کاری مشترک دارند اما تخصصشان متفاوت است. به عنوان مثال یک جراح قلب و یک چشم پزشک را در نظر بگیرید. هر دو نفر پزشک هستند اما هر کدام در زمینه ی جداگانه ای تخصص کسب کرده اند و وظایف متفاوتی دارند.

حتی حرفه ای ترین و باتجربه ترین متخصصان وب نیز ابزار، تجربه و مهارت اندکی در مدیریت کمپین های سئو دارند. توسعه دهندگان وب شاید پیشنهادهای جالب و ابتدایی برای بهبود سئوی وب سایت داشته باشند اما با استراتژی های سطح بالای سئو آشنایی ندارند.

۴- استفاده از پیشنهادها غیرواقعی

پیاده سازی سئو آسان نیست و به سال ها تجربه برای درک و مدیریت روش های آن احتیاج است. مخصوصا زمانی که قوانین سئو به سرعت تغییر می کنند و یا یک روش نتیجه ی منفی روی سئوی سایت دارد. هیچ روش میان بری برای پیاده سازی استراتژی سئو وجود ندارد و تمام راه حل های غیرحرفه ای بعد از گذشت مدتی عملکردشان ضعیف خواهد شد. درنتیجه تکیه به روش های میان بر تنها تلف کردن وقت، پول و انرژی است.

شرکت های بازاریابی، متخصصان بازاریابی دیجیتال و شرکت های توسعه دهنده ی وب معمولا خدمات متفاوتی برای سئوی وب سایت ارائه می دهند. خدماتی که در قالب افزونه ارائه می 5 اشتباه رایج در تجزیه و تحلیل فنی شوند و عملکرد ضعیفی دارند. اگر دنبال سئوی واقعی هستید باید از متخصصان واقعی کمک بگیرید. پیشنهادهایی که بیش از اندازه خوب به نظر می رسند معمولا نتیجه ی مطلوبی ندارند. اگر هزینه ی استخدام متخصص سئو برایتان زیاد است سعی کنید مهارت های خود را افزایش دهید و تنها در شرایط بحرانی از یک متخصص کمک بگیرید.

قبل از کمک گرفتن از متخصص سئو از او بخواهید استراتژی خود را در سئوی آن پیج (سئوی داخلی) و سئوی آف پیج (سئو خارجی) و سئوی تکنیکال توضیح دهد. متخصص حرفه ای سئو کسی است که برنامه ریزی مشخصی برای سه رکن اصلی سئو داشته باشد و بداند به هرکدام چگونه رسیدگی خواهد کرد. همچنین از آن ها بپرسید از کدام یک از ابزارهای پولی سئو استفاده خواهد کرد زیرا بدون به کارگیری این ابزارها مطمئنا عملکرد موفقی نخواهد داشت. شخصی که نتواند پاسخ مناسبی به این سوال ها بدهد گزینه ی خوبی برای استخدام به عنوان متخصص سئو نیست.

مطلب مرتبط: سئو / باورهای غلط همیشگی

۵- افزایش ترافیک سایت نشان دهنده بهبود سئو است

برای اینکه ببینید تلاش هایی که برای سئو انجام داده اید مفید بوده یا خیر باید عملکرد چند بخش مختلف را به طور مرتب زیر نظر داشته باشید. گوگل آنالایتیکس ابزاری رایگان و بهترین راه برای شروع است. بعد از نصب این ابزار اهداف و رویدادهای متفاوتی مانند بازدید از سایت، پر کردن فرم ها، ثبت نام در سایت، ورود به سایت و. را در نظر بگیرید.

همچنین می توانید از ابزارهای مختلف سئو برای دنبال کردن رتبه سایت در طول زمان استفاده کنید. اگر بازدید سایت زیاده شده است و کاربران مجددا به سایت مراجعه می کنند احتمالا در مسیر درست قرار گرفته اید. فارغ از تلاش های متخصص سئو، محبوب شدن وب سایت زمانی اتفاق می افتد که یک وب سایت محتوای مناسبی برای کاربران مناسب تهیه کرده و با گذشت زمان پیشرفت کند. با در نظر گرفتن چند عامل پایه می توان تشخیص داد آیا روش انتخاب شده جواب می دهد یا خیر. در صورت استفاده از استراتژی مناسب می توان تأثیر آن را بعد از گذشت مدتی در تجزیه و تحلیل اطلاعات پایه مشاهده کرد.